リフォーム工事前と完了時に確認すべきこと

新築よりも増改築の方が難しい！

リフォーム工事は、その規模によって次の3つの形態に分類できます。

この中でもっとも難易度が高いのが、リノベーションやフルリフォームと呼ばれる増改築工事です。

この増改築工事を、例えば、外壁工事しかやらない業者や修繕しかできない業者に任せたりすると、悲劇が起こります。つまり、リフォーム失敗のもとです。

なぜなら、リフォーム工事における、増改築工事は、構造躯体そのものをいじることになりますので、建物の構造のことがよく分かっている業者でないと、安心して任せられないからです。

よく分からずに建物の強度上重要な柱を抜いたりすると、大変なことになります。

知り合いの建築士によると、新築よりも増改築の方が、建築基準法などの法律や建物の構造のことをよく知っていないとできないそうです。

そういった意味では、増改築リフォームの方が難しいといえます。

増改築リフォーム工事のポイントは、次の3つです。

増築リフォームの際は必ず法律を確認する

家を建てたときは法律に適合していたとしても、20年も経過すると、都市計画が変更されて使用資材や建築面積、建築可能な土地面積が変わっている場合があります。

防火地域の指定

よくある例が、建てた当初は建物が少なく、防火規制の地域でなかったのが、その後都市化が進み、準防火地域に指定されているケースです。

この場合、増築を行うと、その規制が既存の建物にも適用されますので、防火性能があるサッシや外壁の取付などが求められます。

防火規制のない地域では、小さな増築であれば、建築確認申請は不要です。

しかし防火規制地域に指定されると、たとえ小さな増築であっても、確認申請が必要になります。当然のことながら、確認申請を行うには、それなりの費用と時間がかかります。

増築を行う際には、事前に防火地域の指定が変わっていないかを忘れずに確認しましょう。

用途地域の変更

規制緩和や用途地域の変更により、当初の建ぺい率や容積率が変更されていることもあります。

変更されている場合、新築に建て替えるには、新しい建ぺい率や容積率に合わせる必要があるのは当然ですが、増築の場合も同様に適用されますので、事前にきちんと確認しておきましょう。

ただし常に下げられるとは限らず、規制緩和などで容積率が上がっていることもあります。この場合は、これまでよりも大きな規模の増築が可能になります。

いずれにしても、増築を行う場合は、地元の行政窓口に出向き、防火地域の指定や用途地域に変更がないかを必ず確認した上で計画するようにしましょう

建ぺい率・容積率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合。

例えば､「建ぺい率60%、容積率100%」の地域の場合、100m²（約30坪）の土地に建てられるのは、次の建物です。

リフォーム工事前に施工業者に確認すべきこと

リフォームのトラブルは、実際の工事中によく起こります。工事前に施工業者にきちんと確認しておくだけで、避けられるものもありますので、忘れずに確認しましょう。

確認すべき項目とポイントは、次のとおりです。

両者立会で確認すべきこと

リフォーム工事が完了した時点で、発注者とリフォーム業者が立ち会って、工事完了検査を行うのが一般的です。

「竣工検査」とも呼ばれている検査で、あとになって「ああだ！」「こうだ！」と言い出すことがないようにするためです。

その意味では、工事完了時にきちんと確認することは、リフォーム業者にとっても、お客さまにとっても良いことだといえます。

リフォーム工事完了検査を必ず行う

工事完了検査では、契約書や添付書類どおりに工事がされているかを、工事箇所ごとに発注者とリフォーム業者が立ち会って確認します。

納得できるでき栄えであるかも確認し、万一納得できない場合は、すぐに工事のやり直しを要求することになります。

いったん工事が終了してしまうと、あとで手直しをするには、時間も費用もかかるからです。

代金支払いの段階でよくトラブルになるのは、発注者側からは「工事がまだ終わっていない」「仕上がりが契約した内容と異なる」という主張。

他方リフォーム業者側からは、「契約どおりに工事を完了させたのに、代金を支払ってもらえない」という主張。

互いの主張が真っ向から対立して、最悪の場合は、裁判で争うことになります。

しかし、両者の立ち会いで工事完了検査をきちんとしておけば、このようなトラブルのほとんどを避けることができます。

リフォーム工事では、あとあとのトラブルを避けるためにも、工事完了検査がとても重要な意味をもつのです。

使う前に確認する

住みながらリフォーム工事をする場合、使わない家具やキズを付けるおそれのある箇所に養生を施します。

養生をした家具や箇所は、養生を取り外す時点で両者の立ち会いのもとで確認しなければなりません。

そうしないと、キズがあったとしても、いつの時点でそのキズが付いたのかが分からなくなるからです。

養生を勝手に外して使ってしまったあと、キズが付いていることが判明しても、それが使う前に付いたキズだと証明する術はありません。

住みながらのリフォーム工事では、養生を取り外す前に確認が必要であることを忘れないようにしましょう。

リフォーム工事のチェック表

トラブルが起きてしまったら？

万一リフォーム工事でトラブルが起きてしまったら、早めに対策をとることが大切です。

その際、リフォーム業者との間で取り交わした工事請負契約書、約款、見積もり書、設計図面・仕上げ表、打ち合わせ記録などの書類が解決の手がかりになります。

トラブルの様子を詳しく記録する

まずポイントになるのは、どのようなトラブルが起きたのかが分かるように詳しく記録することです。

いつ、どこで、どのようなトラブルなのか、そのときに誰がいて、どのようなことをしたのか、などです。

できれば、写真を撮ったり、ビデオに録画したりして、記録を残しておくと良いでしょう。

これらの記録と工事請負契約書や約款などの書類と照らし合わせて、予めどのような解決方法があるのかを検討した上で、リフォーム業者との交渉にあたりましょう。

その際、約款で定めた保証期間や仕上げ表で決められた仕様などが、重要なポイントになります。

解決できない場合は第3者機関に相談する

リフォーム業者と交渉しても、埒が明かない場合や納得できない場合は、1人で悩まずに第3者機関に相談するのが良いでしょう。建築やリフォームの専門家が対応してくれます。

おすすめの相談先は、「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」。

「住まいるダイヤル」で電話相談に応じてくれますので、取り敢えず電話をかけてみることをおすすめします。

必要に応じて対面相談にも応じてくれます。相談の際は、前述した記録や工事請負契約書・約款などの書類が必要になりますので、用意しておきましょう。

なお、各都道府県にもリフォームトラブルの相談窓口が設けられています。

東京都では、「財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター」に「あんしん住宅リフォーム相談窓口」を設けていますので、利用することができます。