目次
口約束ではリフォーム工事を発注しない！
リフォーム工事は、すべてオーダーメイド。
お客さまの要望に応じて、古い家をリフォーム業者が改修する工事です。1つとして同じ工事はありません。
だからこそ、請け負ったリフォーム業者は、お客さまの要望にきちんと応えなければなりません。
しかし口頭による話合いだけでは、意思の疎通は難しく、目に見える形、つまり文章にして残さないと、「言った」「言わない」というトラブルが絶えません。
嫌な言葉ですが、リフォーム業界が「トラブル産業」と呼ばれているのも、それなりに理由があるわけです。
私も20年に及ぶリフォーム営業マン時代、「言った」「言わない」のトラブルで、とても嫌な思いをしました。
今でも夢に見ることがあります。予定どおりリフォーム工事が完了して安堵していたとき、お客さまから、
「言ったことと違うじゃないか？」
「こんなことは言ってなかったじゃないか？」
というクレーム。本当にガッカリしました。
このようなトラブルを避けるためには、決して口約束だけで工事を発注してはいけません。
リフォーム見積もりを取り、必ずリフォーム業者との間で、きちんと工事請負契約書を取り交わしておく必要があります。
契約書という目に見える形で残さないと、工事が完了した時点で契約内容と異なっていても、証明する術はありません。
↓ ↓ ↓管理人のおすすめサイトはこちら↓ ↓ ↓
たとえ小さなリフォーム工事でも必ず見積もり契約書を取り交わす
工事請負契約書を取り交わさなければならないのは、リフォーム工事の規模を問いません。
たとえ小さなリフォーム工事であったとしても、必ずリフォーム工事請負契約書を取り交わすようにしましょう。
住宅の修繕などの小さな工事の場合、内容が簡易であるため契約書を取り交わさず、口約束のままで発注することがよくあります。
もちろん契約書を取り交わさなくても、契約は成立します。しかし口約束ほど、曖昧なものはありません。
「言った」「言わない」のトラブルを避けるためにも、工事規模の大小にかかわらず、必ず工事請負契約書を締結するようにしましょう。
因みに、工事請負契約書は、同じものを2通作成して、発注者と請負業者がそれぞれ1通ずつ保管します。
リフォーム工事請負契約書で取り決める内容とは？
それでは、工事の着工前に取り交わしておかなければならない工事請負契約書では、どのような内容を取り決める必要があるのでしょうか？
基本的に工事請負契約書では、「どのような工事」を「いつからいつまで」に「どの業者」が「どの家」を工事して、「誰」が「いつまで」に「どのようにして」「いくら支払うか」を取り決めます。
具体的には、次の内容を特定することになります。
- 「どのような工事」：工事内容。内容を詳しく示すために見積もり書などの書類を添付します。
- 「いつからいつまで」：工期。
- 「どの業者」：リフォームを請け負った業者。
- 「どの家」：工事の場所。
- 「誰」：発注者。
- 「いつまで」：工事代金の支払い期日。
- 「どのようにして」：工事代金の支払い方法。一括払い・分割払いなど。
- 「いくら支払うか」：工事代金。
↓ ↓ ↓管理人のおすすめサイトはこちら↓ ↓ ↓
リフォーム工事請負契約書に添付する書類
工事請負契約書では、前述した大まかな内容（工事内容、工期、場所、工事代金、支払期日・方法など）を取り決めるだけで、詳しい工事内容や請負契約に関する細かな取り決めは、別途添付する書類に委ねるのが一般的です。
工事請負契約書には、通常次の3つの書類を添付します。
- 見積もり書
- 設計図面・仕上げ表
- 工事請負契約約款
リフォーム見積もり書
工事内容を記載した書類。設備や材料の名称や数量、諸経費などの費用の明細が記載され、工事代金を算出する基になります。
使われる設備や材料が、メーカー名・商品名・品番号・グレード・単価などで特定されている必要があります。
値引きがある場合は、それが明記されているか、契約書の工事代金と見積もり書の金額とが合っているかも忘れずに確認しましょう。
↓ ↓ ↓管理人のおすすめサイトはこちら↓ ↓ ↓
設計図面・仕上げ表
間取りが変更になる場合や造作を取り付ける場合は、どのような形になるのかを明らかにする設計図面が必要になります。
工事内容によっては、平面図だけではなく、展開図や立面図が必要になることもあります。
内装工事などの場合は、どの部屋のどの壁面がどのような仕上げになるのかが分かる書類が必要です。
壁紙の素材や色、柄や模様、グレードなどです。これらの仕上げの詳細については、契約後に打ち合わせることにして、決めずに契約することがよく行われていますが、仕上げの内容によって工事代金が増減することがありますので、契約時に詳細を決めておいた方が、あとのトラブルを避けられます。
工事請負契約約款
工事請負契約約款とは、請負契約に関する細かな取り決めを記載したものです。
一般的には、工事の中止や変更、工期の変更、工事が困難な場合の対処方法、工事が遅延したときの違約金、工事完了時の確認方法や支払方法、瑕疵担保責任、一括下請けの禁止、クーリング・オフなどが取り決められます。
約款はとても重要ですので、あとで取り上げることにします。
契約書に捺印する前に確認すること
工事請負契約を取り交わす際、捺印する前に次の事項を確認するようにしましょう。とても重要なことですので、忘れずに行うようにしてください。
確認すべき項目とポイントは、次のとおりです。
| 項目 | 確認すべきポイント |
|---|---|
| 1. 契約日 | 契約する日付に間違いがないかを確認します。空欄にしておくことがよく行われますが、トラブルが発生した場合、契約日を基準に処理されることが多いので、必ず記載するようにしましょう。 |
| 2. 工事現場の住所 | 工事をする場所の住所が間違いなく記載されているかを確認します。 |
| 3. 工期 （着手時期と完了時期） |
実際に工事を開始する予定日、完了する予定日が記載されているかを確認します。いつ開始できるか分からない、状況によっては工期が変わる可能性があるなどの理由で、契約日と同様に空欄にしておくことがよく行われます。しかしこれもトラブルの元になりますので、必ず記載するようにしましょう。 |
| 4. 工事請負契約者 | 注文者の欄に自分の名前、請負者の欄に工事を発注したリフォーム業者の名前が記載されているかを確認します。 |
| 5. 捺印 | 捺印は実印である必要はなく、認印でも構いません。契約書が2枚以上に渡る場合の割印や修正箇所の修正印も確認する必要があります。 |
| 6. 請負代金 | 見積もり書と同じ金額が記載されているかを確認します。消費税が含まれるか否かも確認が必要です。 |
| 7. 支払い方法 | 一括払い・分割払いなどの支払い方法を確認します。ローンを利用して分割で支払う場合、いつ（契約時、工事開始時、工事完了時など）、いくら支払うのかを取り決めたとおりに記載されているかを確認する必要があります。 |
| 8. 印紙 | 工事請負契約書には、印紙税法に基づき、契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければなりません。貼付した印紙は、契約書に捺印した印鑑で消印する必要があります。印紙税額は、次の「請負契約書の印紙税額一覧」のとおり。 |
請負契約書の印紙税額一覧
| 契約書に記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上100万円以下 | 200円 |
| 100万円を超え200万円以下 | 400円 |
| 200万円を超え300万円以下 | 1,000円 |
| 300万円を超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
約款の説明を省略しない！
リフォーム工事請負契約書に添付する書類の中でもっとも重要なのが約款です。通常は、契約書の裏面や別紙として添付され、細かな文字でびっしり書かれています。
営業マンによっては、「約款は一般的なひな型ですから、あとで読んでおいてください」と、約款の説明を省略する人もいます。
手間を省いているだけだと思いますが、決して好ましいことではありません。
約款には、とても重要な内容が含まれていますので、一字一句読み合わせをするぐらい丁寧に説明を受ける必要があります。
約款の理解を互いに深めることは、請負業者はもちろん、お客さまにとっても大切であり、特に増改築のような大規模な工事になればなるほど、重要度が増します。
約款でペナルティを取り決める
約款には、請負契約に関する細かな取り決め、具体的には、工事の中止や変更、工期の変更、工事が困難な場合の対処方法、工事が遅延したときの違約金、工事完了時の確認方法や支払方法、瑕疵担保責任などが詳しく書かれています。
中でももっとも重要なのは、契約書に違反した場合のペナルティの取り決めです。順調に工事が完了してしまえば、必要ありません。
しかし途中で工事を変更したり、中止した場合、いずれかの過失で損害が発生した場合の対処方法や違約金などについて、詳細に決められていますので、トラブルが発生したときには、とても重要な取り決めになります。
約款で保証期間を取り決めないと補修請求ができない
もう1つ重要な取り決めは、保証期間です。
建物に欠陥があった場合、補修ややり直しを請求できる期間は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で10年と定められています。
この規定は、あくまでも新築住宅の基本構造部分に対して適用されるもので、大規模の増改築で建築確認申請が必要な場合を除くと、一般的な中古住宅のリフォームには適用されません。
この不備を補うために通常のリフォームでは、約款によって保証期間を定めるようにしています。
一般的なひな型の約款では、これがきちんと記載されていますが、このような約款を使っていないリフォーム業者には、注意しなければなりません。
なぜなら、約款で保証期間を定めていない場合は、リフォーム工事に欠陥があったとしても、補修ややり直しを請求できなくなるおそれがあるからです。
約款で保証期間を定めたとしても、10年とは限りません。通常のリフォーム契約では、工事部位ごとに保証期間や内容を細かく取り決めるのが一般的です。
どの工事部位が、いつまでどのように保証されるのかを必ず確認するようにしましょう。
打ち合わせシートを活用する
リフォーム工事請負契約書を取り交わしたからといって、安心できません。リフォーム工事には、工事の追加や変更が発生しやすいからです。
契約を締結して工事を進めているうちに、やっぱりあれを直したい、これも交換したいといった感じで、工事の追加や変更が発生しやすいのです。
このようなときも、口約束だけでは、「言った」「言わない」のトラブルが起こります。
リフォームの営業マン時代、私はこのような工事の追加や変更の際は、必ず「打ち合わせシート」を使っていました。
お客さまと打ち合わせた内容を複写式シートに記入して、お客さまに確認したあと、写しを渡していました。
形式ばっていると感じるお客さまもいたかもしれませんが、この打ち合わせシートが「言った」「言わない」のトラブルを避ける一番効果的な方策でした。
多少の変更があっても、この程度はサービスでやってくれるだろうという甘い期待がお客さまにはあります。
業者は、見積もりと異なる要望は、新たな注文があったものと捉え、当然追加費用を請求できると思います。
これを確認しないで曖昧なまま工事を進めてしまうと、工事代金の支払いの際、必ずトラブルが起きてしまいます。
なお、工事内容を大幅に変更するのに伴い工事代金が大きく増減する場合は、「工事内容変更合意書」を作成するのが一般的です。
この合意書では、工事請負契約書に準じて、工事内容、工期、場所、工事代金、支払期日・方法など、基本的な事項についての変更事項を記載します。
打ち合わせシートの注意点
工事の追加や変更を打ち合わせた際、打ち合わせシートの準備のない業者に対しては、シートを使いたい旨を申し入れるようにしましょう。
書式は問いませんので、文章にして残すことが大切です。
たとえちょっとした色の変更などの小さなものであっても、担当者と打ちわせた内容を書き留めるようにしましょう。
打ち合わせシートには、打ち合わせた内容だけではなく、日付、記入者、立会者なども明記しておくことがポイントです。
可能であれば、発注者と請負業者の担当者の両方の認印やサインがあるとなお良いでしょう。このシートは、契約書と同様に大切に保管しておきましょう。
